Grondbeleid

Onderstaand geven we een analyse van het planresultaat van de gronden die we in exploitatie genomen hebben per 1 januari 2022. De grondexploitaties van plangebieden rekenen we door met parameters voor rente, kostenstijging en opbrengstenstijging om het resultaat van kosten en opbrengsten op einddatum te kunnen berekenen. Vervolgens maken we het resultaat contant (NCW) naar een gewenste peildatum (meestal het begin van het lopend jaar) en bepalen de eventuele verliesvoorziening op eindwaarde. We hebben de volgende parameters gehanteerd:

• Willem-Alexander Hof: rente 0,64%, kostenstijging 2,0% en de opbrengstenstijging varieert van 0%, 0,5% en 1,5%.

- Molenwerf: rente 0,64 %, kostenstijging 3,5%, opbrengstenstijging 2,0%.

We hebben de grondexploitaties op netto contante waarde gebracht met een disconteringsvoet van 2% conform de regelgeving Bbv (Besluit Begroting en Verantwoording).

De richtlijnen voor het BBV  zijn een belangrijk instrument om de eenduidige uitvoering en toepassing van het BBV te bevorderen. Voor de grondexploitaties zijn de volgende richtlijnen, waarvan verwacht wordt dat deze opgevolgd worden, het belangrijkst: 

• Om de risico’s die samenhangen met zeer lang lopende projecten te beperken mag de looptijd van een grondexploitatiecomplex maximaal 10 jaar bedragen.
• De toegestane toe te rekenen rente aan bouwgrond in exploitatie moet worden gebaseerd op de daadwerkelijke te betalen rente over het vreemd vermogen.
• De disconteringsvoet die moet worden gehanteerd in de berekening van de contante waarde voor het treffen van een verliesvoorziening voor negatieve grondexploitaties wordt voor alle gemeenten gelijk gesteld.

Het financiële resultaat van de huidige grondexploitatie is € 8.989.764 negatief op eindwaarde per 31 december 2026. Het verlies is met een voorziening van € 8.989.764 afgedekt. De grondexploitatie gaat uit van de ontwikkeling van het totale plangebied gelegen binnen de Zuiderhaaks. De grond van fase 5 buiten de Zuiderhaaks staat onder de materiële activa.
Wij verwachten in 2023 aan investeringen € 2.937.609 en aan opbrengsten € 5.715.949 te realiseren. Dit resulteert in een positieve kasstroom van € 2.778.340 (nominaal).

De ontwikkeling van Willem Alexanderhof in Julianadorp verloopt momenteel zeer voorspoedig. De eerste twee fasen zijn op een enkele kavel na afgerond waarbij deze fasen ook hun definitieve inrichting hebben gekregen.
De derde fase ten zuiden van de Prins Clauslaan is grotendeels gebouwd en krijgt momenteel de definitieve inrichting. Een klein deel van het ontwikkelgebied langs de Zuiderhaaks moet nog in verkoop worden gebracht en dit zal meegenomen worden bij de vijfde fase van Willem Alexanderhof.
De vierde fase is geheel verkocht en wordt momenteel gebouwd waarbij de eerste huizen dit jaar worden opgeleverd. Daarna zal ook worden begonnen met de definitieve inrichting van dit deel.
Om een continue bouwstroom te houden is de volgende, vijfde, fase uitgewerkt. Deze fase is financieel vertaald en verwerkt in de grondexploitatie. Het betreft ca. 110 woningen en deze gaan naar verwachting in 2022 in de verkoop. Dat is het gebied ten zuiden van de derde fase en ten noord-oosten van het gymlokaal. De woningbouw vormt zo een aansluitend geheel. De versnelling in de gronduitgifte heeft zich ook in 2021 doorgezet door een snelle verkoop van de vierde fase. De verwachting is dat eind 2026 het hele plangebied Willem Alexanderhof kan zijn ontwikkeld.

Vinkenterrein
Op 14 december 2020 heeft de gemeenteraad de grondexploitatie Vinkenterrein (nu: Molenwerf) en het voorlopig stedenbouwkundig ontwerp vastgesteld. Door het college is een ontwikkelovereenkomst vastgesteld waarin afspraken zijn gemaakt tussen drie partijen, te weten Helder Vastgoed, de Molenstichting en de gemeente. De grondexploitatie Vinkenterrein heeft een negatief saldo op eindwaarde van 149.997. De raad heeft een verliesvoorziening ingesteld waarmee het resultaat op eindwaarde wordt afgedekt.
Wij verwachten in 2023 aan investeringen € 739.728 te doen. Opbrengsten zijn al ingepland voor 2022 en zijn in 2023 dus € 0. Dit resulteert in 2023 een negatieve kasstroom van € 739.728 (nominaal).
De verwachte looptijd van het project is 3 tot 4 jaar. De grondexploitatie ziet toe op het bouw- en woonrijpmaken, restgrondsanering, het verplaatsen van de speelkooi en parkeerplaatsen, plankosten en voorbereiding en toezicht. De opbrengsten bestaan uit de grondprijs conform wat is overeengekomen tussen Helder Vastgoed en de gemeente voor de ontwikkeling ten behoeve van woningen en garageboxen en opbrengsten uit grondverkoop ten behoeve van het vergroten van tuinen. In het gebied worden 34 woningen gerealiseerd waarvan de helft middenhuur.
De ontwikkeling van Molenwerf zit in de voorbereidende fase (engineering en bouwrijp maken). Start woningbouw wordt in de 2e helft van 2022 voorzien.

Voor de realisatie van het voorgelegde plan dient een planologische procedure te worden gevolgd. Binnen het vigerende bestemmingsplan Stadshart Zuid 2012 heeft het Vinkenterrein de enkelbestemming Verkeer-Verblijf en het betreft een wijzigingsgebied. Aan deze wijziging wordt op dit moment gewerkt en deze is voor de zomer ter inzage gelegd .

Aan gebieden die we in ontwikkeling nemen, zijn risico’s verbonden, zoals:

• T egenvallende grondverkopen, waardoor de exploitatieperiode langer wordt.
• Afwaardering van de grondprijzen door de actuele marktsituatie.
• Kostenstijgingen die optreden.

Andere voorbeelden van risico’s zijn:

• Noodzakelijke, onverwachte investeringen.
• Veranderde wettelijke regelgeving.
• Planologische procedures die langer duren en daardoor vertragend en kostenverhogend werken.

Om de gevolgen van risico’s financieel te kunnen opvangen, maken we hiervoor een reservering in de algemene reserve.

De gehanteerde risicoanalyse bestaat uit een opslag op de nog te maken kosten en een opslag op de nog te realiseren opbrengsten. Hieronder geven we het risico weer van de per 1 januari 2022 in exploitatie zijnde gronden. Het betreft het gebied Willem Alexanderhof en Molenwerf.

Wij lopen voor de grondexploitaties een risico op onvoorziene financiële tegenvallers. Het risico is gerelateerd aan de nog te realiseren kosten en opbrengsten. Grootste risico’s schuilen aan de opbrengstenkant van de projecten. De opbrengsten zijn later in de tijd gefaseerd dan de investeringen. Een groot deel van de investeringen doen we vooraf (verwervingen, bouwrijp maken ed.) om het mogelijk te maken grond te verkopen en opbrengsten te realiseren. Vertraging in het project en hierdoor het later realiseren van de opbrengsten hebben dan ook een negatief effect op het resultaat van het project.

Willem Alexanderhof betreft een langdurige exploitatie waarbij een groot aantal woningen worden ontwikkeld. In Willem Alexanderhof moet van de totale kosten nog ca. 28% uitgevoerd worden. Aan de opbrengstenkant moet nog ca. 47% worden gerealiseerd. Voor het project Molenwerf zijn afspraken over de ontwikkeling vastgelegd in een overeenkomst. Het betreft een relatief korte ontwikkeling waardoor de risico's minder groot zijn.
We hebben het ontwikkelrisico ingeschat op een bedrag van € 1.792.000. Het totale risico legt een beslag op de algemene reserve en daarmee op de weerstandscapaciteit van de gemeente.